Werkwijze

Werkwijze nieuwbouw en verbouw woning

Wat is de werkwijze voor nieuwbouw en verbouw van uw woning? Wij krijgen altijd de vraag wat wij als architecten voor onze klanten kunnen betekenen en hoe het hele proces bij de Gemeente en de aannemer verloopt. Nadat u telefonisch of via de e-mail uw vraag bij ons heeft neergelegd, nemen wij contact met u op. Vaak resulteert dit in een vrijblijvende afspraak. Wij vragen voorafgaand aan deze afspraak om meer informatie zoals bijv. kavelpaspoort en beeldkwaliteitsplan bij een nieuwbouw. Bij een verbouw kunnen dit bestaande plattegronden, doorsneden en foto’s van de huidige situatie zijn.

Stappenplan

1. Vrijblijvend gesprek

Heel belangrijk omdat dit een goede indruk geeft met wie u te maken krijgt en om te bepalen of er een wederzijdse klik en vertrouwen is.

  • Kennismaking.
  • We bespreken in het kort het kavelpaspoort en beeldkwaliteitsplan (bij nieuwbouw).
  • We bespreken de bestaande situatie (bij verbouw).
  • Wij nemen samen met u de lijst met wensen door.
  • Als u referenties heeft verzameld, nemen we deze door.
  • Beantwoorden van andere vragen die u nog heeft.

2. Ontwerp

Voorlopig ontwerp

U heeft ons opdracht gegeven voor de eerste deelopdracht en dan gaan wij het voorlopig ontwerp voor u inplannen met de informatie die we in het vrijblijvende gesprek hebben verzameld. Deze kunnen wij u presenteren na ongeveer 3 tot 4 weken. Het voorlopig ontwerp geeft een duidelijk beeld en komt in de meeste gevallen in grote lijnen overeen met het definitief ontwerp.

  • We laten de situatie van de woning op de kavel zien.
  • We gaan indeling van 2D plattegronden met maatvoering doornemen.
  • We laten u de visualisaties, perspectieven en doorsnedes zien.
  • Ter verduidelijking worden ook 3D plattegronden getoond.
  • Indicatie van bouwkosten op basis van kengetallen.
  • Bespreken van eventuele aanpassingen.

Aanloop naar indienen van het voorlopig ontwerp voor het vooroverleg bij de Gemeente.

Als u gekozen heeft om de hele fase ontwerp en fase omgevingsvergunning door ons te laten verzorgen, gaan we bezig met de volgende stappen.

  • Wij sturen u de informatie van de presentatie in de vorm van een digitale brochure.
  • U krijgt rustig de tijd om alles nog eens door te nemen
  • Aanvullingen en aanpassingen (ook die tijdens de presentatie al zijn besproken) kunt u per e-mail versturen.
  • Wij passen dit aan en sturen dit weer digitaal naar u op.
  • Aan de hand hiervan maken we weer een vervolgafspraak.

Nu kan het ontwerp voor het vooroverleg met de Gemeente ingediend worden.

  • AL architecten neemt contact op met de gemeente op welke manier de aanvraag vooroverleg ingediend moet worden (kan per gemeente verschillen).
  • Na het indienen krijgen we in de meeste gevallen een bericht van de gemeente dat deze in behandeling is genomen.
  • De gemeente toetst op redelijke eisen van welstand en bestemmingsplan.
  • Indien wenselijk kunnen we het plan toelichten op het gemeentehuis.
  • Positief advies van het vooroverleg geeft een goede indicatie dat de vergunning straks in de definitieve aanvraag verleend zal worden.
  • Van rechtswege hoeft de gemeente niet aan te geven hoe lang de procedure van het vooroverleg gaat duren (anders dan definitieve aanvraag).
Definitief ontwerp

In deze fase wordt er meer gedetailleerd ingegaan op het ontwerp en uitvoering hiervan.

  • Verfijnen van het voorlopig ontwerp.
  • Uitwerking tekeningen definitief ontwerp.
  • Definitieve plattegronden en ruimte-indeling worden bepaald.
  • Definitieve materiaalkeuze.
  • Doorsnedes.
  • 3D visualisaties en 3D plattegronden.

3. Bouwvergunning

Nu er een positief advies is van het vooroverleg en de ontwerptekeningen definitief zijn, kan een start gemaakt worden met de aanvraag omgevingsvergunning (ook wel bouwvergunning). In deze fase moeten verscheidene partijen ingeschakeld worden dus een goede afstemming is belangrijk. Voordat de aanvraag omgevingsvergunning ook daadwerkelijk via de OLO (online omgevingsloket) ingediend kan worden, moet het hele pakket documenten volledig gemaakt worden.

Het proces verloopt als volgt.

  • AL architecten vraagt offertes aan bij de externe adviseurs voor oa.:
    • Sonderingen (bepalen bodemgesteldheid i.v.m. fundering).
    • Constructieve berekeningen.
    • Bouwbesluitberekeningen (o.a. daglicht- en ventilatieberekeningen).
  • Na uw akkoord op de offertes gaan de externe adviseurs hun werk inplannen.
  • Wij verzamelen alle gegevens van de externe adviseurs en verwerken deze waar nodig in de tekeningen.
  • AL architecten gaat de tekeningen detailleren met principedetails (6 st.).
  • AL architecten gaat een rioleringstekening maken.
  • Bij de omgevingsvergunning kan bijvoorbeeld ook een inrit- of sloopvergunning zitten.

Zodra alle documenten compleet zijn, wordt de omgevingsvergunning via de OLO (online omgevingsloket) aangevraagd door ons. We hebben hiervoor wel het BSN (Burger Service Nummer) nodig van één van u.

Hoe lang gaat het nu duren?

  • Na de aanvraag krijgen we bericht dat het in behandeling wordt genomen.
  • De maximale termijn voor de toetsing is 8 weken.
  • Binnen deze 8 weken kan de gemeente ons nog om aanvullende gegevens vragen. Dit kunnen uiteenlopende stukken zijn zoals bijv. rapport Flora en Faunawet tot kwaliteitscertificaten van gebruikte materialen. De periode tussen verzoek en aanleveren informatie heeft een opschortende werking. We proberen dus altijd om de gevraagde aanvullende gegevens z.s.m. aan te leveren.
  • de gemeente kan ook nog gebruik maken van een uitstelperiode van 6 weken. Dit gebeurt als de gemeente erg druk is en de aanvragen niet op tijd kan afhandelen.

Nu heeft de gemeente de vergunning verleend, en dan?

  • De gemeente stuurt een brief waarin zij aangeven dat de vergunning verleend is.
  • Deze wordt nu in de plaatselijke krant of op internet gepubliceerd.
  • Vanaf deze datum hebben belanghebbenden nog 6 weken om bezwaar te maken.
  • Na verstrijken van deze termijn en geen bezwaren is de vergunning onherroepelijk geworden.
  • Het starten van de bouw voordat de vergunning onherroepelijk is, gebeurt op eigen risico.

4. Voorbereiding

Bestektekeningen en Werkomschrijving

Of je nu kiest voor een aannemerselectie of dat de voorkeur uitgaat naar een bouwteam. Het is belangrijk dat er bestektekeningen zijn en dat beschreven is welke werkzaamheden de aannemer moet doen, op welke manier en met welke materialen. Belangrijk omdat het om uw budget gaat (de bouwkosten). Het is ook juridisch, als aanhangsel bij de aannemingsovereenkomst, heel belangrijk. Als je van tevoren met elkaar afspreekt wat er precies moet gebeuren, voorkom je veel problemen.

Bestektekeningen

  • Extra principedetails.
  • Verwerken van de constructie op tekening.
  • Verwerken van adviezen bouwbesluitberekeningen.
  • Installatie elektratekening, dit bespreken we samen met u.
  • Intekenen badkamer(s) en keuken volgens opgave leveranciers.

Werkomschrijving/bestek (document van ongeveer 30 blz.)

  • Materialen- en afwerkstaat.
  • Materialen- en afwerkstaat per ruimte.
  • Garanties.
  • Afspraken meer- en minderkosten.

5. Aannemerselectie

In deze fase kunt u zelf de documenten (zie fase voorbereiding) naar de geselecteerde aannemers sturen. U kunt het ook door ons laten verzorgen. Wij sturen dan de benodigde documenten naar de aannemers. Wij geven aan dat ze binnen een bepaalde periode schriftelijk vragen kunnen stellen. Wij verzamelen dan de vragen en antwoorden en vatten deze dan samen in een Nota van Inlichtingen. Zo hebben alle aannemers dezelfde informatie. Tot slot zullen wij de offertes samen met u gaan vergelijken.

Na ondertekenen aannemersovereenkomst kan de aannemer beginnen

Het bouwbedrijf begint met de verdere uitwerking van het tekenwerk tot werktekeningen (de esthetische details zijn reeds gemaakt door ons in de bestektekeningen). Zo houdt de aannemer zelf de verantwoording voor de uitwerking en dat de prijs blijft zoals afgegeven.
AL architectuur blijft betrokken wat betreft goedkeuring materiaalkeuze en andere esthetische vraagstukken.

6. Bouwbegeleiding

Wij kunnen u ook begeleiden tijdens de bouw. Omdat er een goede voorbereiding en een heldere prijsvorming op basis van bestektekeningen en werkomschrijving is, zien we in de praktijk dat er relatief weinig vragen zijn. Dat betekent dat wij dan niet veel tijd hoeven te stoppen in de bouwbegeleiding. Uiteraard is het altijd mogelijk om ons in te schakelen waar nodig. Dit doen wij dan in overleg met u.

Dat kan zijn voor o.a.:

  • Bijwonen bouwvergaderingen
  • Esthetische controle op de bouw
  • Oplevering samen met de opdrachtgever